Saturday, January 22, 2005

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Numéro : JC03CJ3_1 Date : 2003-12-19 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE -Siège : ECHEMENT - Rapporteur : ECHEMENT - Min. Public : DE RIEMAECKERNuméro de rôle : C010530F

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Sous-location et cession du bail Cession du bail Sous-locataire du cédantEffets
La cession d'un bail ne constitue pas un nouveau bail, mais laisse subsister celui qui est en cours;elle ne peut affecter les droits du sous-locataire du cédant, celui-ci n'ayant pu céder plus de droits qu'il n'en avait (1). (1) L. SIMONT, "Cession de bail", in "La transmission des obligations", Bruxelles, Bruylant, 1980, p. 304, n° 18; Y. MERCHIERS, "Le bail en général", Rép. Not., t. VIII, L.I, n° 440.

N° C.01.0530.F H. P., demandeur en cassation, représenté par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre 1. V. A., 2. L. R. M., 3. W. P., 4. L. M., défendeurs en cassation. I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre les jugements rendus les 4 octobre 2000 et 14 mai 2001 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel. II. La procédure devant la Cour Le conseiller Philippe Echement a fait rapport. L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.
III. Les moyens de cassation Le demandeur présente deux moyens libellés comme suit : 1. Premier moyen Dispositions légales violées - articles 1134, 1146 à 1153, 1184, 1689 à 1701, 1719, 3°, du Code civil ; - articles 30 à 36 contenus dans l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme, formant la section 3, intitulée " Des règles particulières aux baux à ferme ", du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil. Décisions et motifs critiqués Le jugement du 4 octobre 2000 décide que " le premier juge a bien apprécié les faits de la cause en ce qui concerne les parcelles n ° 6 à 15 dont (le demandeur) se prétendait sous-locataire " et déboute en conséquence le demandeur de sa demande tendant à la résolution aux torts des deux premiers défendeurs du contrat de sous-location portant sur lesdites parcelles et à leur condamnation à lui payer 527.288 francs à titre de dommages et intérêts, aux motifs que " les (deux premiers défendeurs) ont cédé leurs baux sur ces parcelles aux (deux derniers défendeurs). (Le demandeur) prétend être sous-locataire de celles-ci. L'article 32 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme prévoit que 'les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, pour leurs rapports entre eux, déterminés par les dispositions de la présente loi, à l'exception toutefois de celles relatives à la durée minimum du bail, la sous-location ne pouvant se prolonger plus longtemps que le bail principal quelles que soient les conditions dans lesquelles celui-ci a pris fin'. Cette exception a pour but de protéger le bailleur principal contre le sous-locataire ; il s'agit de ne pas permettre au sous-locataire d'imposer sa présence au bailleur au-delà du contrat de bail principal, pour éviter des désagréments au bailleur principal. En l'espèce, la cession de bail des (deux premiers défendeurs) aux (deux derniers défendeurs) avec l'accord des propriétaires rentre dans cette exception, puisque, par cette cession, le bail principal 'propriétaires-(deux premiers défendeurs)' est remplacé par un bail principal entre les propriétaires et les (deux derniers défendeurs). Le changement de locataire principal met 'fin' au bail principal au sens de l'article 32 de la loi du 4 novembre 1969, même s'il n'y a ni en fait ni en droit 'd'interruption ou d'interlude' de par le mécanisme de la cession. Une telle interprétation est conforme à la raison d'être de l'exception prévue par l'article 32. Certes, en application de l'article 1719, alinéa 3, du Code civil, le locataire principal - en l'espèce les (deux premiers défendeurs) - doit garantir une jouissance paisible à son sous-locataire - en l'espèce, (le demandeur) -, mais cette disposition n'oblige pas le locataire principal à garantir une durée minimale, sauf à convenir d'une durée par contrat, quod non in casu. Ainsi que la Cour de cassation l'a décidé dans son arrêt du 22 janvier 1976, la renonciation au bail par le locataire principal constitue l'exercice d'un droit dont il ne s'est pas privé, à défaut de convention contraire, en accordant une sous-location, si bien que ce droit peut s'exercer sans donner naissance à des dommages et intérêts dans le chef du sous-locataire, sauf à établir à charge du locataire principal une faute extra-contractuelle, savoir mauvaise foi à caractère abusif de l'exercice du droit. En l'espèce, (le demandeur) ne démontre ni l'un ni l'autre dans le chef des (deux premiers défendeurs). Il appert au contraire de l'examen du dossier que les cessions de bail sont intervenues dans le cadre de la remise par les (deux premiers défendeurs) de l'ensemble de leur exploitation aux (deux derniers défendeurs). Même s'il était établi que (le demandeur) était titulaire d'un contrat de sous-location régi par la loi sur les baux à ferme, ainsi qu'il l'affirme, ce bail a pris fin sans que (le demandeur) puisse réclamer des dommages et intérêts aux (deux premiers défendeurs) ". Griefs La cession par le preneur principal d'un bail à ferme ne met pas fin au bail principal mais laisse subsister le bail en cours. En particulier, le changement de locataire principal ne met pas fin au bail principal au sens de l'article 32 de la loi sur les baux à ferme. La cession de son bail à ferme par le preneur principal n'a dès lors pas pour effet ou pour conséquence de mettre fin, par répercussion, au contrat de sous-location conclu par le preneur principal. Le preneur principal qui cède, fût-ce avec l'accord du bailleur principal, le bail à ferme reste en outre tenu des obligations découlant du contrat de sous-location. En l'espèce, la cession par les deux premiers défendeurs de leur bail à ferme aux deux derniers défendeurs n'a dès lors pas mis fin au bail principal et, par répercussion, au contrat de sous-location conclu entre le demandeur et les deux premiers défendeurs. En vertu de l'article 1719, 3°, du Code civil, les deux premiers défendeurs restaient, partant, malgré cette cession de bail aux deux derniers défendeurs, tenus de garantir au demandeur une jouissance paisible des parcelles n°6 à 15 dont il était sous-locataire. Le non-respect de cette obligation de garantir au demandeur une jouissance paisible trouvait sa sanction dans le droit commun des obligations contractuelles et, en particulier, dans le droit pour le demandeur de solliciter la résolution du contrat de sous-location et la condamnation des deux premiers défendeurs à lui payer des dommages et intérêts. Il s'ensuit que le jugement du 4 octobre 2000 ne pouvait légalement décider que la cession de bail à ferme des deux premiers défendeurs aux deux derniers défendeurs a mis fin au bail à ferme principal au sens de l'article 32 de la loi du 4 novembre 1969 (violation des articles 1689 à 1701 du Code civil et 30 à 36 contenus dans l'article premier de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme, formant la section 3, intitulée " Des règles particulières aux baux à ferme ", du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil) et que le demandeur n'était, partant, fondé à réclamer aux deux premiers défendeurs des dommages et intérêts que s'il établissait, quod non, à charge du locataire principal une faute extra-contractuelle, à savoir la mauvaise foi à caractère abusif de l'exercice du droit (violation des articles 1134, 1146 à 1153, 1184 et 1719, 3°, du Code civil). 2. Second moyen Dispositions légales violées Articles 779, alinéa 1er, et 1042 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués Le jugement du 14 mai 2001, rendu après la réouverture des débats ordonnée par le jugement du 4 octobre 2000, l'a été par les juges D., R. et B. Griefs Après une décision ordonnant la réouverture des débats sur un objet que cette décision détermine, de manière telle qu'il s'agit de la continuation, sur ce point, des débats antérieurs, la décision ultérieure statuant sur la demande doit, en vertu de l'article 779, alinéa 1er, du Code judiciaire, rendu applicable en degré d'appel par l'article 1042 du même code, être rendue par les juges qui ont assisté aux audiences antérieures ou, à défaut, par un siège devant lequel les débats ont été entièrement repris. En l'espèce, lors de l'examen du fond de la cause au cours des débats précédant le jugement interlocutoire prononcé le 4 octobre 2000, la cause a été entendue par la quatrième chambre composée du vice-président D. et des juges L. et M. qui ont participé à l'examen du fond de la cause. Par ce jugement interlocutoire, le tribunal, composé du même siège, a reçu les appels, débouté le demandeur de sa demande relatives aux parcelles 6 à 15 ainsi que de sa demande tendant à entendre condamner les deux premiers défendeurs à lui payer 527.288 francs à titre de dommages et intérêts et a ordonné la réouverture des débats, au 20 décembre 2000, pour permettre aux parties de s'expliquer sur la demande du demandeur relative aux parcelles n° 1 à 5. Lors de l'audience du 20 décembre 2000, les débats furent repris ab initio par un siège composé des juges D., vice-président, L., juge, et R., juge de complément. L'affaire fut cependant remise en continuation à l'audience du 23 janvier 2001 pour plaidoiries du conseil du demandeur, les conseils des défendeurs ayant, pour leur part, plaidé. A l'occasion de l'audience du 23 janvier 2001, la composition du siège du tribunal fut à nouveau modifiée, Madame B., juge de complément, prenant la place de Madame L. Les débats furent poursuivis et ensuite clos et l'affaire prise en délibéré. Il ne résulte ni du jugement du 14 mai 2001, ni d'aucune autre pièce de la procédure que, suite à cette nouvelle modification de la composition du siège, les débats furent repris ab initio à l'audience du 23 janvier 2001. Il s'ensuit que le jugement du 14 mai 2001 a été rendu par des juges qui n'ont pas assisté à toutes les audiences de la cause et, partant, en violation des articles 779, alinéa 1er, et 1042 du Code judiciaire. IV. La décision de la Cour Sur le premier moyen : Attendu qu'en vertu de l'exception prévue par l'article 32 de la loi sur les baux à ferme, la sous-location ne peut se prolonger plus longtemps que le bail principal, quelles que soient les conditions dans lesquelles celui-ci a pris fin ; Attendu que la cession d'un bail ne constitue pas un nouveau bail, mais laisse subsister celui qui est en cours ; qu'elle ne peut affecter les droits du sous-locataire du cédant, celui-ci n'ayant pu céder plus de droits qu'il n'en avait ; Attendu qu'en énonçant que " la cession de bail (...) avec l'accord des propriétaires rentre dans (l')exception " dudit article 32 parce que " le changement de locataire principal met 'fin' au bail principal au sens de (cet) article " et que " même s'il était établi que (le demandeur) était titulaire d'un contrat de sous-location régi par la loi sur les baux à ferme, (...), ce bail a pris fin sans que (le demandeur) puisse réclamer des dommages et intérêts aux (deux premiers défendeurs) ", le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision ; Que le moyen est fondé ; Sur le second moyen : Attendu qu'en vertu de l'article 779, alinéa 1er, du Code judiciaire, le jugement ne peut être rendu que par des juges qui ont assisté à toutes les audiences de la cause et ce, à peine de nullité ; Attendu qu'il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que : 1. le jugement attaqué du 4 octobre 2000 ordonne, concernant les parcelles 1 à 5, la réouverture des débats à l'audience du 20 décembre 2000 ; 2. à cette audience, au cours de laquelle les débats sont repris ab initio devant le siège composé du vice-président D. ainsi que des juges L. et R., les conseils des défendeurs plaident et la cause est remise en débats continués à l'audience du 23 janvier 2001 pour permettre au conseil du demandeur de plaider ; 3. à cette audience, au cours de laquelle les débats sont clos et la cause prise en délibéré, le juge B. remplace le juge L. ; Attendu qu'il ne ressort d'aucune des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que les débats ont été repris à l'audience du 23 janvier 2001 ensuite de la modification de la composition du siège ; Que le moyen est fondé ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué du 4 octobre 2000 et le jugement attaqué du 14 mai 2001 sauf en tant qu'il statue sur les actions reconventionnelles des défendeurs ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé et du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Verviers, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le conseiller Philippe Echement, faisant fonction de président, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du dix-neuf décembre deux mille trois par le conseiller Philippe Echement, faisant fonction de président, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
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Numéro : RC03CJ3_1 Date : 2003-12-19 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : ECHEMENT -Rapporteur : ECHEMENT -Min. Public : DE RIEMAECKER -Numéro de rôle : C010530F
HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Onderverhuring en overdracht van huurOverdracht van de huurOnderhuurder van de overdragerGevolgen

Huuroverdracht is geen nieuwe huur, maar laat de lopende huur bestaan; zij kan geen invloed hebben op de rechten van de onderhuurder van de overdrager, aangezien deze niet meer rechten kan overdragen dan hij bezat (1). (1) L. SIMONT, "Cession de bail" in "La transmission des obligations", Brussel, Bruylant, 1980, p. 340, nr 18; Y. MERCHIERS, "Le bail en général", Rép. Not., t. VIII, L.I, nr 440.

Nr. C.01.0530.F.- H. P., Mr. Philippe Gérard, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen 1. V. A., 2. L. R. M., 3. W. P., 4. L. M. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen de vonnissen, op 4 oktober 2000 en 14 mei 2001 in hoger beroep door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Luik gewezen. II. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Philippe Echement heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Xavier De Riemaecker heeft geconcludeerd. III. Middelen IV. Beslissing van het Hof 1. Eerste middel Overwegende dat ingevolge de in artikel 32 van de Pachtwet vervatte uitzondering, de onderpacht niet langer mag duren dan de hoofdpacht, ongeacht onder welke omstandigheden laatstgenoemde een einde heeft genomen ; Overwegende dat huuroverdracht geen nieuwe huur is, maar de lopende huur laat bestaan ; dat zij kan geen invloed hebben op de rechten van de onderhuurder van de overdrager, aangezien deze niet meer rechten kan overdragen dan hij bezat ; Overwegende dat het bestreden vonnis, door te vermelden dat "de huuroverdracht (...) met toestemming van de eigenaars, binnen (de) uitzondering valt" van voornoemd artikel 32, omdat "de verandering van hoofdhuurder een 'einde' maakt aan de hoofdhuur in de zin van (dat) artikel" en dat "weliswaar vast staat dat (eiser) houder was van een overeenkomst van onderverhuur, zoals die door de pachtwet geregeld is, (...), maar die huur beëindigd is zonder dat (eiser) aanspraak kon maken op schadevergoeding van (de eerste twee verweerders)", zijn beslissing niet naar recht verantwoordt ; Dat het middel gegrond is ; OM DIE REDENEN HET HOF, Vernietigt het bestreden vonnis van 4 oktober 2000 en het bestreden vonnis van 14 mei 2001, behalve in zoverre dit uitspraak doet over de tegenvorderingen van de verweerders ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis en van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Verviers, zitting houdende in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door raadsheer Philippe Echement, waarnemend voorzitter, de raadsheren Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray en Philippe Gosseries, en in openbare terechtzitting van negentien december tweeduizend en drie uitgesproken door raadsheer Philippe Echement, waarnemend voorzitter, in aanwezigheid van advocaat-generaal Xavier De Riemaecker, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart. Vertaling opgemaakt onder toezicht van afdelingsvoorzitter Robert Boes en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem. De griffier, De afdelingsvoorzitter,

2 Comments:

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